قرارداد پیش‌فروش

در خصوص املاک ثبت شده یعنی املاک دارای سابقه ثبتی با صراحتی که ماده 22 و همچنین مواد 48 و 47 قانون ثبت دارد و اینکه ماده 22 قانون ثبت مبین یک قاعده امری در قلمرو املاک ثبت شده است به نظر نمی‌رسد که بتوان از مبایعه‌نامه عادی به عنوان سند انتقال مالکیت یاد کرد و به تعبیر ماده 22 قانون ثبت دولت به معنی اعم یعنی قوه حاکمه دارند چنین سند عاد‌ی‌ای را به عنوان مالک به رسمیت نمی‌شناسد.اساساً در مورد املاک ثبت شده نقل و انتقال آنها جز از طریق سند رسمی مقدور نیست و دارنده مبایعه‌نامه به عنوان مالک شناخته نمی‌شود.اما صرف‌نظر از آنچه گفته شد، اساساً با تعریفی که قانون از عقد بیع به عمل آورده است اساسا قرارداد پیش‌فروش افاده بیع نمی‌کند و در یک تحلیل صحیح حقوقی از ماهیت قراردادی چیزی جز تعهد، ساخت و تملیک استنباط نمی‌شود.

بنابراین قرارداد پیش‌فروش حاصلی جز تعهد فروشنده به ساخت و تملیک ندارد به عبارت دیگر خریدار چنین قراردادی با امضا قرارداد مالک چیزی نمی‌شود.

با امضای قرارداد فروشنده در برابر خریدار در ازای دریافت وجوه معینی که به شرح قرارداد دریافت خواهد کرد در برابر خریدار تعهد به ساخت و تملک می‌کند و این تعهد مثل هر تعهد دیگری الزام‌آور بوده و خریدار می‌تواند الزام فروشنده را به اجرای مفاد، قرارداد بخواهد. بدیهی است در چنین صورتی دادگاه حکم به الزام فروشنده به اجرای مفاد قرارداد خواهد داد و حکم صادره پس از قطعیت وفق قرارداد قانون اجرای احکام قابل اجرا خواهد بود.

اختلاف خریدار و فروشنده در قرارداد پیش‌فروش می‌تواند ناشی از وضعیت‌های مختلفی باشدمانند اختلافات ناشی از اختلافاتی که بین مالکین و سازندگان در قراردادهای مشارکت ساخت وجود دارد در چنین شرایطی خریدار قربانی اختلافات فی‌مابین مالک و سازنده می‌شود.

خصوصاً در مورد خریدارانی که با سازندگان قرارداد می‌بندند و مالکین دخالتی در قرارداد آنها ندارند و خریدار نیز دسترسی به اسناد مربوط به قرارداد مشارکت در ساخت فی‌مابین مالک و سازنده ندارد اوضاع خریدار وخیم‌تر است زیرا در چنین وضعیتی دعوی خریدار علیه سازنده شنیده نمی‌شود، چون سازنده مالکیت رسمی بر ملک ندارد همچنین شکایت او علیه مالک شنیده نمی‌شود چون خریدار با مالک قراردادی منعقد نکرده است.

خریدار واحدهای پیش‌فروش قبل از هر چیز باید حلقه اتصال خود را با مالک رسمی برقرار نماید یعنی یا با مالک رسمی قرارداد ببندد یا با کسی قرارداد ببندد که از طرف مالک رسمی اختیار برای فروش داشته باشد.

فروشنده اگر مالک رسمی نیست باید از طرف فروشنده وکالت رسمی داشته باشد و در مورد سازندگان قرارداد مشارکت در ساخت که در آن به تقسیم واحدها اشاره شده باشد به شرط آنکه فروشنده از واحدهای اختصاصی خود بفروشد کفایت می‌کند.

خریدار یک واحد پیش‌فروش، علاوه بر آن که باید مالکیت فروشنده را به شرحی که گفته شد احراز نماید، باید به توانایی فنی و مالی فروشنده نیز اعتماد داشته باشد توصیه می‌شود که خریداران واحدهای پیش‌فروش قبل از ملاحظه اسناد مربوط به مالکیت و همچنین مجوزات صادره از مراجع قانونی و از جمله شهرداری از خریدار واحدهای پیش‌فروش خودداری کنند.

مطمئن‌ترین روشی که بی‌شک مانع از فروش چند باره یک واحد به چند نفر می‌شود انتقال رسمی ملک به صورت قدر سهم مشاعیبه این معنا که مثلا وقتی برابر اسناد و جواز ساخت صادره از شهرداری مقرر است تا بر روی قطعه زمین موضوع پروانه 24واحد آپارتمان بنا شود تنها انتقال رسمی یک سهم از بیست و چهار، شش دانگ ملک موضوع پروانه با حقوق ناشی از پروانه است که می‌تواند به خریدار این اطمینان را بدهد که او به میزان سهم مورد معامله مالک شده است و انتقال رسمی ملک به شرطی که گفته شد به سادگی با ارائه اولین گزارش عدم خلاف از شهرداری که می‌تواند حتی پس از اجرای مرحله فونداسیون نیز باشد عملی و شدنی است و دفاتر اسناد رسمی با تنظیم چنین اسنادی مشکلی ندارند طبیعی است که چنین انتقالی توأم با تعهد فروشنده به تکمیل و ساخت واحد مسکونی خواهد بود.

بخش عمده‌ای از مشکلات کسانی که اقدام به خرید واحدهای پیش فروش می‌کنند ناشی از قراردادهای رهنی است که سازندگان جهت تامین اعتبارات لازم با بانک‌ها منعقد کرد و کل مجموعه آپارتمانی را در رهن بانک قرار می‌دهند. سپس با تکمیل واحد مسکونی به تعهدات خود در برابر بانک عمل نکرده و همین امر باعث می‌شود که بر بدهی واحدد مسکونی اضافه شود.

اگر مجموعه ملک در رهن بانک قرار داده شده باشد چه قرارداد رهنی قبل از قرارداد پیش فروش امضا شده باشد و چه بعد از آن خریدار نمی‌تواند الزام فروشنده را به تنظیم سند بخواهد چون برابر رأی وحدت رویه هیأت عمومی دیوان عالی کشور، صدور حکم محکومیت به تنظیم سند نسبت به ملکی که در رهن قرار داشته باشد وجاهت قانونی ندارد در چنین شرایطی خریدار چاره‌ای جز تقدیم دادخواست به ظرفیت فروشنده به خواسته فک رهن و تنظیم سند ندارد بدیهی است در صورت صدور حکم و قطعیت آن خریدار می‌تواند نسبت به اجرای حکم از محل مطالبات فروشنده بابت باقیمانده بهای مورد معامله اقدام نماید.

به خریداران واحدهای پیش فروش توصیه می‌شود هنگام امضای قرارداد از وضعیت ملک در خصوص در رهن بودن یا نبودن آن اطمینان حاصل نمایند تا در صورتی که مشخص شود که مجموعه ملک در رهن قراردارد ضمن آنکه تکلیف فروشنده به فک رهن را در قرارداد صراحتا قید نمایند از بهای مورد معامله مبلغی حداقل معادل بدهی بانکی را حفظ کرده یا نزد خود نگاه دارند.

اگر فروشنده در اواسط پروژه‌ کار را به صورت نیمه‌کاره رها کند یا نقایصی در اجرای آن داشته باشد خریدار یا خریداران می‌توانند با مراجعه به دادگاه بدوا تقاضای صدور حکم، به محکومیت به اجرا یا تکمیل تعهدات وی را بکنند.

با صدور حکم و قطعیت آن چنانچه سازنده جهت اجرای مفاد حکم حاضر نشود خریدار یا خریداران می‌توانند نسبت به اجرا یا تکمیل تعهدات به هزینه خود اقدام و سپس وجوه هزینه شده را از محل مطالبات فروشنده محاسبه یا از روی مطالبه کنند، در هر صورت اقدام به تکمیل واحدها یا تصرف آنها باید با اجازه محاکم قضایی باشد.

شهرداری طبق قانون مرجع رسمی صدور پروانه است و هیچ نقش و دخالتی در معاملات فی‌مابین فروشنده و خریدار ندارد حداکثر آن است که برای هر نقل و انتقال ارائه پایان کار و گزارش عدم خلاف از شهرداری لازم است اما تا زمانی که خریدار و فروشنده نخواهند اقدامی در خصوص تنظیم سند رسمی صورت بدهند و معاملات آنها در حد اسناد عادی باقی بماند شهرداری‌ها نه مکانیزم نظارتی بر معاملات مردم دارند و نه مسئولیتی در برابر خریداران چنین واحدهایی .

مطالب مرتبط

  • 83
    در این مطلب به بررسی انواع قراردادهای مشارکت در ساخت و ساز خواهیم پرداخت. با هدف جلوگیری از بروز مناقشات احتمالی در خصوص کیفیت مصالح و نمای ساختمان و غیره لازم است ضمیمه ای مستقل شامل نوع درجه مصالح پروژه، مشخصات داخل و خارجی ساختمانی که متعاقباً احداث خواهد شد،…
  • 78
    کسانی که قصد خرید یا اجاره ملکی را دارند باید چه نکاتی را رعایت کنند تا احتمال کلاهبرداری کاهش پیدا کند؟  1 - از اعتماد بیجا جداً پرهیز نموده حتی به نزدیکترین افراد هم اعتماد نکنید و خودتان شخصاً یا به کمک وکیل بررسیهای کافی را انجام دهید چه بسا…
  • 78
     دیگر سالهاست زمان آن گذشته که در دفتر کار خود بنشینید تا مشتری به سراغ شما بیاید . در بازار پر رقابت امروز که حتی نانوایی ها  که روزگاری مجبور بودید در صف های طولانی آنها نوبت بگیرید هم به فکرراه هایی برای جذب مشتری هستند ، چاره ای نیست…
  • 77
    در خدمت شما هستیم با نمونه قولنامه انتقال مالکیت ملک قولنامه انتقال ملک بنام خدا بیع قطعی ملک فروشنده: نام.................... نام خانوادگی.................... فرزند.................... دارای شناسنامه.................... صادره از.................... به نشانی................................................................................................................... خریدار: نام.................... نام خانوادگی.................... فرزند.................... دارای شناسنامه.................... صادره از.................... به نشانی................................................................................................................. مورد معامله: تمامی ششدانگ یکباب خانه/یک دستگاه آپارتمان که مشخصات…
  • 75
    وجود سیستم اعلام حریق در زندگی‌های امروزی با وجود اینکه که در اکثر مواقع بلا استفاده باقی می‌مانند، به‌نوعی ضرورت محسوب می‌شود و نباید از آن غافل شویم چراکه اگرچه ممکن است هیچ گاه در منزلمان آتش سوزی اتفاق نیفتد اما به قول معروف حادثه خبر نمی کند و لازم…

83 thoughts on “قرارداد پیش‌فروش

  1. My brother suggested I would possibly like this website. He was once totally right. This publish actually made my day. You cann’t consider simply how a lot time I had spent for this information! Thanks!

  2. Just desire to say your article is as astounding. The clearness in your post is just nice and i could assume you are an expert on this subject. Well with your permission allow me to grab your RSS feed to keep updated with forthcoming post. Thanks a million and please carry on the gratifying work.

  3. There are remarkable improvements on the layout of your website, I really like it. My website is on the subject of firestarter download and presently there are quite a lot of stuff to be done, I’m currently a rookie in internet site design. Thanks!

  4. You are absolutely correct, I would really like to learn more information on this particular subject! I am also captivated by how to trace a phone number as I believe it’s very cool in these days. Keep this up!

  5. Woah! I’m really loving the template/theme of this site. It’s simple, yet effective. A lot of times it’s difficult to get that “perfect balance” between usability and appearance. I must say you’ve done a very good job with this. Also, the blog loads super fast for me on Internet explorer. Excellent Blog!

  6. I was speaking with a buddy of my own on this article and also regarding kik app download too. I feel you made some great points in this article, we are excited to read more material from you.

  7. You are absolutely correct and I understand you. When you wish, we could as well talk about shareit for windows 7, something that fascinates me. The website is really remarkable, cheers!

  8. Nice blog here! Also your site loads up very fast! What host are you using? Can I get your affiliate link to your host? I wish my web site loaded up as fast as yours lol

  9. Go away it toward Kevin dumbarse in direction of tie it into the general public colleges. The Town is made up of very little in the direction of do with it. It’s personalized office. Hold your negativity in the direction of you. Exact same in the direction of the grime commenter. It demonstrates what design and style of These by yourself Pretty are.

  10. Hmm it looks like your website ate my first comment (it was extremely long) so I guess I’ll just sum it up what I submitted and say, I’m thoroughly enjoying your blog. I as well am an aspiring blog blogger but I’m still new to everything. Do you have any recommendations for inexperienced blog writers? I’d really appreciate it.

  11. It was actually wonderful to read this article and I believe you’re entirely correct. Inform me in the event that you are curious about best bookshelf speakers under 500, that’s my principal expertise. I’m hoping to see you soon, be careful!

  12. Soon after study a couple of of the blog posts in your web page now, and I truly like your way of blogging. I bookmarked it to my bookmark web-site list and will probably be checking back soon. Pls take a look at my web site at the same time and let me know what you think.

  13. Thank you for sharing this info, I bookmarked this web page. I am also seeking information around android facetime app, do you know exactly where I can find something such as this? I’ll come back quickly!

  14. I am actually enjoying the theme of your site. Do you ever face any kind of browser interface issues? Quite a few of my own website audience have complained about my wireless router site not working properly in Explorer though seems very good in Safari. Have you got any tips to aid repair the situation?

  15. Admiring the dedication you invested in this website and in-depth details you present. It is awesome to come across a blogging site from time to time which is just not the same obsolete re-written material. Amazing read! I’ve bookmarked your website and I am adding your RSS feeds to my omega xl pills site.

  16. Hello There. I found your weblog the use of msn. This is a really well written article. I’ll make sure to bookmark it and come back to read more of your useful information. Thank you for the post. I’ll certainly return.

  17. It’s actually a cool and useful piece of info. I am happy that you just shared this useful information with us. Please stay us up to date like this. Thank you for sharing.

  18. Someone essentially assist to make significantly posts I would state. That is the very first time I frequented your web page and to this point? I surprised with the analysis you made to create this particular post incredible. Great process!

  19. Fantastic website. A lot of useful information here. I’m sending it to a few friends ans also sharing in delicious. And obviously, thanks to your sweat!

  20. Hi, Neat post. There is a problem with your web site in internet explorer, could test this? IE nonetheless is the market leader and a good element of folks will miss your fantastic writing because of this problem.

  21. Hey very nice site!! Man .. Excellent .. Amazing .. I will bookmark your website and take the feeds also…I am happy to find so many useful information here in the post, we need work out more strategies in this regard, thanks for sharing. . . . . .

  22. Hello there! I could have sworn I’ve visited this website before but after going through a few of the articles I realized it’s new to me.
    Anyways, I’m definitely delighted I stumbled upon it and I’ll
    be bookmarking it and checking back frequently!

  23. I’ll right away clutch your rss as I can not in finding your email subscription hyperlink or e-newsletter service. Do you have any? Kindly permit me recognize so that I may subscribe. Thanks.

  24. Magnificent beat ! I would like to apprentice whilst you amend your web site, how can i subscribe for a weblog web site? The account helped me a appropriate deal. I have been tiny bit acquainted of this your broadcast provided vivid clear concept

  25. This design is steller! You most certainly know how to keep a reader amused.
    Between your wit and your videos, I was almost moved to start my own blog (well, almost…HaHa!) Great job.

    I really loved what you had to say, and more than that, how you presented it.
    Too cool!

  26. This design is incredible! You definitely know how to keep a reader entertained.
    Between your wit and your videos, I was almost moved to start my own blog (well, almost…HaHa!) Excellent job.
    I really enjoyed what you had to say, and more than that,
    how you presented it. Too cool!

  27. This is a smart blog. I mean it. You have so much knowledge about this issue, and so much passion. You also know how to make people rally behind it, obviously from the responses

  28. Hey there, I think your site might be having browser compatibility issues. When I look at your blog in Opera, it looks fine but when opening in Internet Explorer, it has some overlapping. I just wanted to give you a quick heads up! Other then that, amazing blog!

  29. There are actually terrific changes on the structure of this site, I definitely love that! Mine is regarding towelroot v2 apk and generally there are a lot of stuff to be done, I’m currently a starter in website creation. Take good care!

  30. I was conversing with a friend of my own regarding this article and even regarding free facetime app too. I think you made a few great points in this case, we’re excited to keep reading information from you.

  31. I’m really curious to learn what blog system you have been using? I am experiencing some slight safety problems with my latest blog on social media marketing so I’d love to find something a lot more secure. Have any solutions?

  32. I definitely love your site and find almost all of your blog posts to be exactly what I’m searching for. Do you offer other people to write information for you? I would not mind writing a piece of text regarding wireless intercom system or maybe on a lot of the topics you write about on this site. Nice site!

  33. When I originally commented I clicked the -Notify me when new feedback are added- checkbox and now every time a remark is added I get 4 emails with the same comment. Is there any means you can remove me from that service? Thanks!

  34. Our LGV (Large Goods Vehicle) HGV training is based in East London, and our LGV/ HGV courses are taught by qualified DVSA LGV & HGV trainers. LGV was formerly known as HGV, where it used to be referred to as HGV Class 2 (now called LGV Category C) and HGV class 1 (Now called LGV Category C+E).

  35. I am definitely loving the design of your site. Do you ever run into any internet browser compatibility problems? Quite a few of my own website audience have complained about my pokemon go app for android website not operating appropriately in Explorer though seems very good in Opera. Have you got any tips to help fix this matter?

  36. Would you be interested in trading links or maybe guest authoring a blog article or vice-versa? My site discusses a lot of the same subjects as yours and I believe we could greatly benefit from each other. If you’re interested feel free to shoot me an email. I look forward to hearing from you! Awesome blog by the way!

  37. Appreciating the time and energy you invested in this blog and in-depth material you offer. It is great to find a blog every now and then that isn’t the similar unwanted rehashed material. Amazing read! We have saved your blog and I am including your RSS feeds to our lawn mower deals site.

  38. I absolutely enjoy your site and find a majority of the content to be exactly what I am looking for. Would you offer other people to post information for you? I wouldn’t mind writing a story relating to bitcoin transfer or possibly on a few of the subjects you’re posting about on this website. Cool blog!

  39. Admiring the commitment you put into your website and detailed material you display. It really is good to find a blog once in a while which isn’t the same expired re-written information. Fantastic read! We’ve bookmarked your website and I’m adding your RSS feeds to our top games webpage.

  40. Hello, you are definitely correct. I frequently look over your site content closely. I am likewise interested in best mesothelioma attorney, perhaps you could discuss this occasionally. See you soon!

  41. You can certainly see your expertise in the paintings you write. The sector hopes for more passionate writers such as you who aren’t afraid to mention how they believe. Always follow your heart.

  42. Howdy! Quick question that’s entirely off topic.
    Do you know how to make your site mobile friendly? My website looks weird when viewing from my iphone 4.

    I’m trying to find a template or plugin that might be able to fix this issue.

    If you have any suggestions, please share.
    Thanks!

  43. Write more, thats all I have to say. Literally, it seems as though you relied on the video to make your point.
    You clearly know what youre talking about, why waste your intelligence on just posting videos to your
    site when you could be giving us something enlightening to read?

  44. I personally arrived over here from another page on how to watch free movies online and considered I should read this. I quite like the things I see therefore now I”m following you. Looking forward to exploring the site back again.

  45. Today, I went to the beach with my children. I found a sea shell and gave it to my 4 year old daughter and said
    “You can hear the ocean if you put this to your ear.” She put the shell to her
    ear and screamed. There was a hermit crab inside and it pinched her ear.
    She never wants to go back! LoL I know this is
    completely off topic but I had to tell someone!

  46. Thank you for this excellent article! I actually liked it.I’ll be sure to save this website and will come back in the future. I want to encourage you to keep on with your great posts, perhaps write about Arvind Pandit also, have a fine evening!

  47. Many thanks for discussing this, I bookmarked this page. I am additionally trying to find info on modem router, have you any idea where I might come across something such as this? I will be back in a little while!

Leave a Reply

Your email address will not be published.