بررسي مشكلات حقوقي رايج فسخ قرارداد اجاره‌نامه

همه افراد در طول زندگي خود به هرحال شكلي از زندگي موجري يا مستأجري را تجربه مي‌كنند البته در شهرهاي بزرگ به خاطر گران بودن هزينه مسكن بسياري از افراد قادر به خريد مسكن نيستند و به ناچار به اجاره‌نشيني روي مي‌آورند كه شايد اين مهم‌ترين دليل افزايش اجاره‌نشيني در كلانشهرها مانند تهران است.

نكته مهم و پرابهامي كه در زمينه حقوق و قوانين موجر و مستأجري بسيار ديده مي‌شود آن است كه معمولاً به دلايل مختلف هريك از طرفين بعد از انعقاد قرارداد اقدام به فسخ آن مي‌كنند يا اينكه بعد از مدتي نسبت به اجراي دقيق تعهدات قرارداد كم توجهي مي‌كنند و معمولاً شرايط اقتصادي را بهانه‌اي براي كار خود عنوان مي‌كنند. پايبند نبودن به مفاد قرارداد مي‌تواند شامل كم كردن اجاره بها توسط مستأجر يا افزايش ميزان آن از سوي موجر باشد.

از همه اينها كه بگذريم فسخ اجاره‌ نامه توسط مستأجر و موجر در موارد مسكوني قوانيني دارد كه اگر از آن اطلاع داشته باشيم به ما كمك مي‌كند كه حواسمان را جمع كنيم تا اگر روزي در مقام موجر يا مستأجر كه بوديم بتوانيم با اطلاع از مفاد قانوني از حقوق خودمان دفاع كنيم.

به طور كلي فسخ برهم زدن عقدي است كه بين دو يا چند نفر مقرر شده است. در حوزه قوانين اجاره‌خانه‌ها دو طرف موجر و مستأجر دو طرف قرارداد هستند كه برهم زدن قرار اجاره‌نامه از سوي هركدام از آنها به فسخ قرارداد تعبير مي‌شود.

سؤال مهم و بسيار متداول اين است كه «اگر مستأجر خانه‌اي را اجاره كند و بعد پشيمان شود اجازه فسخ قرارداد و اجاره‌نامه را دارد؟»

حسين هاشمي نسب، وكيل پايه يك و كارشناس رسمي دادگستري در پاسخ به اين سؤال بسيار مهم مي‌گويد: اجاره‌نامه موقتي و محدود را نمي‌توان قبل از تاريخ ختم آن فسخ كرد. معمولاً در حين قرارداد موجر و مستأجر با هم قراري مي‌گذارند كه اگر هركدام قرارداد را فسخ كنند مجبور به دادن جريمه شوند در اين صورت با فسخ قرارداد از سوي هركدام راهي جز پرداخت جريمه وجود ندارد. اما دادگاه مي‌تواند بنا به دلايل ويژه‌اي حق فسخ قرارداد مسكن محدود به تاريخ مقرر را صادر كند ولي چنين مواردي بسيار نادر است. ناگفته نماند در چنين شرايطي هم دادگاه مبلغي را به عنوان جريمه تعيين مي‌نمايد كه شخص فسخ‌كننده قرارداد بايد به طرف مقابل بپردازد.

به طور واضح‌تر اگر شما اجاره‌نامه دست اول داشته باشيد حق داريد تا هر زمان كه بخواهيد در آپارتمان مشخص زندگي كنيد. اگر بنا به دلايلي بخواهيد از آپارتمان نقل مكان كنيد بايد از سه ماه قبل موضوع تخليه را به مالك آپارتمان اطلاع دهيد. به عبارت ديگر سه ماه معمولاً براي فسخ قرارداد زمان لازم است در عين حال شما براي فسخ قرارداد ابتدا به شرايط مقرر در اجاره‌نامه رجوع كنيد و ببينيد چه ميزان خسارتي براي فسخ قرارداد معين شده است. در صورتي كه خسارت تعيين نشده باشد مالك براي گرفتن خسارت مي‌تواند با ارائه ادله و مدارك به دادگاه مراجعه كند.

هاشمي‌نسب در ادامه مي‌افزايد: اگر طبق اجاره‌نامه، ملك به مستأجر تحويل داده نشده باشد در واقع اگر شرايط ملك با شرايط جاري در اجاره‌نامه فرق داشته باشد و عين ملك استيجاري به مستأجر تسليم نگردد در نتيجه قرارداد از وجهه قانوني برخوردار نيست. بر اساس ماده 476قانون مدني موجر عين قرارداد را بايد به مستأجر تسليم كند در صورت امتناع كردن موجر از اجراي مفاد قرارداد مستأجر مي‌تواند اجاره‌نامه را فسخ كند.

به طور كلي پس از تعيين مدت اجاره و تدوين اجاره‌نامه، به هيچ عنوان قرارداد نه توسط موجر و نه توسط مستأجر قابل فسخ نيست، مگر در شرايط خاص! به عنوان مثال مورد اجاره تلف شده باشد و امكان استفاده براي مستأجر نباشد و گرنه در حالت عادي هيچ دليل قانوني براي فسخ قرارداد از سوي مستأجر و موجر وجود ندارد.

به طور كلي موارد فسخ اجاره‌نامه توسط مستأجر به صورت مختصر شامل موارد زير است:

بر اساس ماده 6 در صورتي كه عين مستأجره با اوصافي كه در اجاره نامه قيد شده منطبق نباشد. البته با رعايت كامل ماده 415 قانوني مدني.

در مواردي كه مطابق شرايط اجاره حق فسخ مستأجر تحقق يابد براي نمونه در برخي قراردادها اجازه فسخ قرارداد از سوي مستأجر محدود به دلايل خاصي امكانپذير است كه تعيين دلايل با همفكري و اتفاق نظر دو طرف صورت مي‌گيرد.

هرگاه مورد اجاره كلي يا جزئي در معرض خرابي واقع شود به نحوي كه موجب نقض انتفاع گردد و قابل تعمير نباشد.

براساس ماده 7 هرگاه مستأجر به علت انقضاي مدت اجاره يا در موارد فسخ اجاره مورد اجاره را تخليه كند و موجر از تحويل گرفتن آن امتناع كند مستأجر مي‌تواند به دادگاه محل وقوع ملك مراجعه و تخليه كامل مورد اجاره را تأمين دليل نمايد و كليد آن را به دفتر دادگاه تسليم كند.

البته بايد يادآوري كنم از تاريخ ارائه كليد به دادگاه موجر حق مطالبه اجاره بها را نسبت به آينده ندارد و دفتر دادگاه ظرف 24 ساعت به موجر يا نماينده قانوني او اخطار مي‌كند كه براي تحويل گرفتن مورد اجاره و دريافت كليد حاضر شود.

از آنجايي كه قانون هيچ گاه يكطرفه به قاضي نمي‌رود و همانطور كه مستأجر طبق شروطي تعيين شده حق فسخ قرارداد را دارد پس در مقابل قانون حق فسخ قراداد را در شرايطي خاص براي موجر هم قائل مي‌شود.

هاشمي نسب در اين باره مي‌گويد: تصور كنيد مستأجري در پرداخت كرايه به صاحبخانه كوتاهي مي‌كند. براساس قرارداد تحويل اجاره به صورت ماهانه تعيين شده است و مستأجر مكلف مي‌شود مقداري را كه با موجر به توافق رسيده را هر ماه به موجر پرداخت كند. در صورتي كه مستأجر از اين كار امتناع كند و در قرارداد اجاره حق فسخ اجاره نامه در صورت عدم پرداخت اجاره بها پيش بيني شده باشد موجر حق فسخ قرارداد را به دليل عمل نكردن به شروط اجاره نامه دارد.

برابر قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 صرف انقضاي مدت قرارداد سبب فسخ قرارداد اجاره از سوي موجر نمي‌شود ولي براساس شرايط زير موجر فسخ اجاره نامه يا قرارداد را خواهد داشت. اگر مستأجر بيش از يك هفته در پرداخت اجاره تأخير داشته باشد يا اگر مستأجر بدون دريافت اجازه از مالك، آن مسكن را به ديگري واگذار كند يا اجاره دهد، اگر مستأجر مسكن را براي كارهاي نامربوط مانند فعاليت‌هاي بزهكارانه و فعاليت تجاري عمده استفاده كند موجر حق فسخ قرارداد را دارد.

مستأجر مسئوليت دارد تا حشرات وارد ساختمان نشوند. اگر مستأجر گزارش ندهد كه حشرات وارد ساختمان شده‌اند و در آنجا پراكنده شده‌اند، مسئول خواهد بود و اين اجازه را به موجر مي‌دهد كه از نظر قانوني اجاره‌نامه را فسخ كند.

مستأجر مسئوليت دارد تا براي نمونه به منظور انجام تعميرات، به مالك اجازه ورود به آپارتمان را بدهد. اگر مستأجر بدون دليل موجه از اين كار خودداري كند يا اگر مستأجر نسبت به آپارتمان سهل انگاري كند و از آن مراقبت نكند و وظايف خود را بر اساس قرارداد اجاره انجام نداده باشد موجر حق فسخ قرارداد را دارد.

منبع : javanonline.ir

مطالب مرتبط

  • 78
    براي مقابله با زلزله چگونه بسازيم: زلزله در كشورهاي پيشرفته خصوصا درزمينه ساختمان كه درگيري نزديكي هم با زلزله دارند ، همچون ژاپن و آمريكا تقريبا مهار شده است ، آنان توانسته اند با بهينه سازي ساختمانهايشان و رعايت اصول ايمني در ساخت و نظارت بر اجرا به نقطه اي…
  • 77
    سوال : سلام خسته نباشید سوالی داشتم در مورد این که اگر مستاجر مسکونی با قرارداد یکساله اجاره آپارتمان خود را سه ماه از ابتدای قرارداد خود تاکنون پرداخت نکند مالک میتواند از طریق قضایی برای وی حکم تخلیه بگیرد اگر بعد از شکواییه قضایی مستاجر ملزم به پرداخت اجاره…
  • 75
    در این مطلب به بررسی شرایط فسخ قرارداد اجاره خواهیم پرداخت الف : فسخ قرارداد از سوی مستاجر -معمولا در قراردادهای اجاره این شرط وجود دارد كه مستاجر در صورتی كه مایل به فسخ و بر هم زدن اجاره باشد یك ماه قبل از بر هم زدن اجاره به موجر…
  • 69
    ممکن است شما هم در اطرافیان خود افرادی را دیده باشید که به علت بی دقتی در تنظیم قرارداد و گاهی جابه جایی یک بند یا کلمه در قرارداد ضررهای بسیاری کردند مثلا صاحبخانه پس از اتمام دوره ی قرارداد ودیعه را پس نداده و علاوه بر آن برای روزهایی…
  • 67
    حسب بند هفتم ماده 14 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 ؛ [در مورد محل كسب و پیشه و تجارت هرگاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده مستأجر بدون رضای موجر شغل خود را تغییر دهد ، مگر اینكه شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد .]…